זמר פופ, שני בעלי רשתות סופרמרקטים ורשת ריהוט שוודית – ארבעתם, יחד עם עשרות שחקנים נוספים שעד לפני שנתיים בקושי ידעו לאיית "מגה-ואט", מגישים היום בקשות לבנות דאטה סנטרים בישראל. עומר אדם שותף, לצד מאור מלול וניסים שריאל-גאון, בקבוצת ענן, שכבר חתמה עסקת שרתים עם חברת הבינה המלאכותית האמריקאית Crusoe והגיעה לשווי שוק של כ-3 מיליארד שקל. רמי לוי ואיתן יוחננוף, שניים מהשמות המוכרים ביותר בקמעונאות המזון הישראלית, מבקשים אף הם רישיונות חיבור לחוות שרתים על קרקעות שכבר בבעלותם. איקאה מגישה בקשה דומה בבאר שבע. וברקע כל זה מניית מגה אור, שבשליטת צחי נחמיאס ובת זוגו אפרת נחמיאס-דרורי (יחד 36.3% מהמניות, בשווי של כ-8.6 מיליארד שקל), זינקה ב-386% מתחילת 2025 – בזכות סיבה אחת בלבד: היא זיהתה את הביקוש הזה לפני כולם.
זה לא עוד באזז טכנולוגי. תוך פחות משנה הפכו חוות השרתים לנכס הכי מבוקש בשוק ההון ובנדל"ן המסחרי הישראלי – ואז, ביולי 2026, רשות החשמל הקפיאה לחלוטין את הטיפול בבקשות חיבור חדשות לרשת החשמל, אחרי שהיקפן הגיע לפי שלושה מצריכת החשמל של כל המשק. בין שני הקצוות האלה – שווי שוק שמוכפל תוך חודשים, ותשתית לאומית שפשוט לא מסוגלת לעמוד בקצב – נפרש סיפור קלאסי של בהלת זהב: יש בו זהב אמיתי, יש בו גם בוץ, וברוב המקרים קשה מאוד להבדיל ביניהם מבעוד מועד.
ממגה אור לענן: המספרים שמזיזים את הבורסה
מגה אור, שהייתה עד לא מזמן בעיקר חברת נדל"ן מניב שגרתית, הפכה בתוך שנה למניית ה-AI הישראלית הכי חמה. הרווח הנקי שלה ברבעון הראשון של 2026 זינק פי תשע לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וחוזי חוות השרתים שלה כבר הגיעו להיקף מצטבר של 740 מיליון שקל. לחברה שבע חוות שרתים בשלבי הקמה ותכנון שונים, בהיקף חשמל מצטבר של כ-314 מגה-ואט – קיבולת שכבר נמכרה במלואה בארבע מתוכן, בזכות שיתופי פעולה עם אנבידיה וחברת הענן נביוס. התחזיות שמגה אור עצמה מציגה שאפתניות עוד יותר: הכנסות התפעול נטו (NOI) מהתחום, שעמדו על כ-38 מיליון שקל ב-2025 בלבד, אמורות – לפי תחזיות החברה – לקפוץ ל-500 מיליון שקל ב-2027 ולכ-1.05 מיליארד שקל ב-2028, אז יהוו כ-65% מכלל ה-NOI של החברה.
קבוצת ענן, שקצת פחות מוכרת מחוץ לעולם הנדל"ן והבידור, הלכה בכיוון דומה: שתי חוות שרתים, בצרעה ובעפולה, בהיקף מתוכנן של כ-200 מגה-ואט ביחד. העסקה בעפולה – חוזה על חווה בהספק של 40 מגה-ואט מול Crusoe, חברת מחשוב ענן אמריקאית שמתמחה בתשתיות בינה מלאכותית – לבדה מוערכת בהיקף של מאות מיליונים, והיא שהזניקה את שווי השוק של הקבוצה לכ-3 מיליארד שקל.
מי עוד נכנס למירוץ
הרשימה של מי שרוצה חתיכה מהעוגה ארוכה, ומגוונת בצורה שמעידה על כמה שהתחום פרוע כרגע. עופר ינאי, בעל השליטה בנופר אנרגיה, רכש קרקע בשוהם ב-361 מיליון שקל, וטען בפומבי שמי שמקים היום חוות שרתים יכול למכור אותה תוך שלוש שנים ברווח של כ-850 מיליון דולר. קבוצת עזריאלי, בראשות דנה עזריאלי, בחרה במסלול הפוך – רכישה מלאה של חברה זרה ותיקה בתחום, הנורווגית Green Mountain, כדי להיכנס לשוק העולמי ולא רק המקומי. כרדן ישראל מחזיקה בנתח מחוות השרתים בכפר סבא ובשוהם. וחברת NED, בשותפות עם קבוצת לוינשטיין, מקימה בנתניה קמפוס של 30 מגה-ואט בהשקעה מתוכננת של 1.1 מיליארד שקל.
ואז יש את הצד הפחות צפוי: כפי שפורט בכתבה על הקפאת רשת החשמל, חלק ניכר מ-100 הבקשות שהוגשו לנגה מגיע דווקא מרשתות קמעונאות ומרכזי קניות – BIG בקריית שמונה, בטבריה ובקריית גת, איקאה בבאר שבע – שמבקשות לנצל קרקעות וזכויות חשמל קיימות כדי להיכנס לתחום שמעולם לא היה שלהן. זה בדיוק מה שהופך את הריצה הזו לשונה מבועות נדל"ן קודמות: הכסף לא מגיע רק מיזמים ייעודיים, אלא מכל מי שיש לו מגרש פנוי וחיבור חשמל קיים.
כמה שווה חוות שרתים אחת, באמת
יונית גולדברג, יו"ר איגוד חוות השרתים בישראל ומייסדת חברת 11Stream, עומדת בראש ענף שגדל כמעט בין לילה מנישה טכנית לזירת ההשקעות הכי חמה במשק – ולצידה נמצאים אנשי מקצוע כמו אביב חנש, מנהל תחום הדאטה סנטר בבזק בינלאומי, ויקי שלתיאל, שמייעץ לתחום מתוך HPE ישראל. לפי הנתונים שמפרסם הענף, בישראל פועלים כיום יותר מ-25 אתרי חוות שרתים מסחריים, אבל הקיבולת המצטברת שלהם – כ-330 מגה-ואט – זעירה ביחס למה שמתוכנן: כ-2 ג'יגה-ואט נוספים כבר בבנייה או בתכנון מתקדם. הפער הזה, בין תשתית זעירה יחסית להיקפי תכנון עצומים, הוא בדיוק מה שהופך "זכות חיבור" לרשת החשמל לנכס הכי יקר בכל עסקת דאטה סנטר – יקר יותר מהקרקע עצמה, ויקר יותר מהציוד שיושב עליה.
הסיכון שרוב המשקיעים בוחרים להתעלם ממנו
יש כאן לפחות שלוש שכבות סיכון שמתחת לכותרות הזינוק במניות. הראשונה כבר קרתה: הקפאת נגה, שאמורה להימשך עד תחילת דצמבר 2026, אומרת שחלק מהיזמים שכבר רכשו קרקע ושילמו עבורה מאות מיליוני שקלים עלולים להיתקע בלי אישור חיבור לחשמל – בדיוק המשאב שהופך קרקע ריקה לנכס מניב. השנייה גלובלית ולא ישראלית ספציפית, אבל רלוונטית לכל מי שמשקיע בתשתית קריטית מרוכזת: ב-1 במרץ 2026 פגעו כטב"מים איראניים בשלושה מתקני דאטה סנטר של אמזון (AWS) באזור המפרץ הפרסי – שניים באיחוד האמירויות ואחד בבחריין – במה שדווח כפעם הראשונה שמדינה תוקפת במכוון דאטה סנטרים אזרחיים בזמן מלחמה. השלישית היא חברתית: בארצות הברית, שבה התחום בשל בהרבה, כ-71% מהציבור מתנגדים להקמת דאטה סנטרים ליד מקום מגוריהם, בעיקר בשל חשש מעליית מחירי חשמל ומים מקומיים – מגמה שטרם הגיעה לישראל במלוא העוצמה, אבל שאין סיבה להניח שתדלג עליה.
מעבר לשלוש השכבות האלה יש גם סיכון תפעולי שפחות מדברים עליו כשמציגים תחזיות NOI מרשימות: חוות שרתים היא לא נכס נדל"ן פסיבי שגובה שכר דירה ושוכח ממנו. חוזי אספקה מול לקוחות ענן כוללים בדרך כלל סעיפי זמינות מחמירים, עם קנסות כבדים על כל שעת השבתה; מערכות הקירור צורכות כמויות מים משמעותיות ולעיתים גם כימיקלים שדורשים טיפול סביבתי נפרד; ואבטחה פיזית של מתקן שאמור לפעול 24 שעות ביממה, 365 ימים בשנה, יקרה משמעותית מאבטחה של בניין משרדים רגיל. מי שקונה מניה בזכות הכותרת "דאטה סנטר" לא תמיד בודק אם החברה מאחוריה בכלל יודעת להפעיל מתקן כזה ברמה התפעולית הנדרשת, לא רק לבנות אותו.
מי שזוכר את קריסת וויוורק מכיר את התבנית: חברה מזהה ביקוש אמיתי, השוק מתמחר אותה כאילו הביקוש הזה בלתי מוגבל, וההון הזול זורם הרבה לפני שמישהו עוצר לבדוק אם התשתית הפיזית בכלל יכולה לעמוד בהבטחות. בדאטה סנטרים יש הבדל מהותי אחד לטובה – מאחורי הביקוש עומד צורך תפעולי אמיתי ומתועד של תעשיית הבינה המלאכותית העולמית, לא רק נרטיב שיווקי. אבל יש גם הבדל אחד לרעה: הפעם הצוואר הצר הוא לא מודל עסקי, אלא חוק הפיזיקה הכי בסיסי שיש – אי אפשר להריץ שרת בלי חשמל, ואת החשמל הזה, כרגע, פשוט אין למי שכולם רצים אליו.
שאלות ותשובות
למה מניית מגה אור עלתה כל כך הרבה? מגה אור עברה מחברת נדל"ן מניב רגילה למפעילת דאטה סנטרים עם חוזים חתומים מול אנבידיה ונביוס, בהיקף מצטבר של 740 מיליון שקל. השוק מתמחר את הפוטנציאל של החברה להפוך את רוב הכנסותיה לתחום הזה כבר תוך שנתיים-שלוש.
האם כל מי שקונה קרקע לדאטה סנטר בישראל בטוח שיקבל חשמל? לא. הקפאת החיבורים של רשות החשמל, שנמשכת עד תחילת דצמבר 2026, אומרת שגם מי שכבר רכש קרקע לא יכול היום להגיש בקשת חיבור חדשה – ומי שהגיש לפני ההקפאה עדיין ממתין לאישור סופי.
למה רשתות קמעונאות כמו רמי לוי ואיקאה בכלל נכנסות לתחום? כי יש להן כבר מגרשים גדולים וחיבורי חשמל קיימים – שני הנכסים הכי יקרים בכל עסקת דאטה סנטר. במקום לבנות עוד סניף, הן בוחנות אם המגרש שווה יותר כשרת מאשר כחנות.
מה ההבדל בין בועת הדאטה סנטרים לבועות נדל"ן קודמות? הביקוש שמניע אותה תיעודי ומגיע מצורך תפעולי אמיתי של תעשיית הבינה המלאכותית העולמית, לא רק מציפיות שוק. אבל הצוואר הבקבוק הוא פיזי ולאומי – קיבולת רשת חשמל – ולא ניתן לפתור אותו רק בעזרת עוד הון פרטי.
מקורות
- Ynetnews, "Israel's new gold rush: data centers become the hottest real estate play of the AI age".
- כלכליסט, "מניית מגה אור זינקה ב-386%: מנוע הצמיחה שמאחורי הדאטה סנטרס".
- כלכליסט, "מגה אור מהמרת על דאטה סנטרס: צופה הכנסות של מיליארד שקל".
- כלכליסט, "מגה אור מזנקת: חוזי הדאטה סנטרים הגיעו ל-740 מיליון שקל".
- כלכליסט, "מתברר: המהפכה של צחי נחמיאס הזניקה את רווחי מגה אור פי 9".
- מאקו, "לא רק עומר אדם: התחום שכולם בארץ נוהרים אליו".
- כלכליסט, "דרמה במשק החשמל: הוקפאו בקשות לחיבור חוות שרתים חדשות", 20.7.2026.
- Rest of World, "Iranian drone strikes at Amazon sites raise alarms over protecting data centers".
- Ynetnews, "AI boom drives 100 data center bids across Israel, testing the national power grid" – נתון הסקר על התנגדות ציבורית בארה"ב (Gallup).
- כלכליסט, "עופר ינאי נכנס לדאטה סנטרס: רוכש קרקע בשוהם ב-361 מיליון שקל".
- כלכליסט, "הבהלה לזהב הדאטה סנטרס: 12 חברות ציבוריות נכנסו למרוץ, יש מקום לכולן?" – נתונים על נופר אנרגיה, כרדן ישראל ומגה אור.
- Calcalist Tech, "Azrieli seeks €1 billion partner for Green Mountain as AI fuels data center boom", יולי 2026.
- Calcalist Tech, "שותפות NED תקים עם קבוצת לוינשטיין דאטה-סנטר בנתניה ב-1.1 מיליארד שקל".
- Ice, "עופר ינאי חושף את ההזדמנות הבאה בשוק: 'לקחת זהב מהרצפה'" – ציטוט על רווח פוטנציאלי של כ-850 מיליון דולר ממכירת דאטה סנטר תוך שלוש שנים.